Emergenza casa a Roma: trasformazione urbana, overtourism e la fuga dei residenti dal centro storico

Cosa sta accadendo ai nostri centri storici?  Siamo davvero destinati a diventare dei pesci che vivono in un acquario bello, ma inutile? L’emergenza casa a Roma in realtà non è affatto un’emergenza. Si può, infatti, parlare di emergenza solo in caso di circostanze contingenti e a Roma sono 30 anni che la casa è diventata un problema. Ora però siamo giunti ad un punto che rischia di essere di non ritorno: la gentrificazione è, ormai, un fatto. C’è soluzione? C’è modo di invertire la rotta investendo sul turismo di qualità, ponendo dei limiti all’overtourism e, soprattutto, all’apertura di nuovi b&b? C’è modo di investire su un altro tipo di economia? In fondo, diciamolo, chi in passato ha detto che si può vivere di solo turismo ha detto una vaccata pazzesca!

1. Introduzione: Roma tra città vissuta e città vetrina

Roma è oggi una delle destinazioni turistiche più visitate al mondo: oltre 20 milioni di presenze annue, un flusso costante di visitatori internazionali e nazionali, e un patrimonio storico-artistico senza pari. Ma dietro questa narrazione di successo si nasconde una realtà più complessa e problematica: il centro storico, cuore simbolico e materiale della città, sta perdendo progressivamente la sua funzione primaria di luogo abitato, trasformandosi in uno spazio prevalentemente fruito per il consumo turistico.

Il fenomeno non è unico: città come Venezia, Barcellona e Lisbona hanno già sperimentato processi analoghi, spesso sintetizzati con il termine overtourism — un eccesso di pressione turistica che compromette l’equilibrio socioeconomico e ambientale dei luoghi. Tuttavia, a Roma questo processo si intreccia con una lunga storia di politiche urbanistiche contraddittorie, una crescita periferica disordinata e un’assenza strutturale di politiche abitative stabili.

Questa combinazione ha prodotto un paradosso: mentre la città si afferma come capitale del turismo globale, i residenti del centro storico — già ridotti a una minoranza — continuano a diminuire, spinti fuori da affitti insostenibili, riconversione degli alloggi a uso turistico e perdita di servizi di prossimità.

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2. Il centro storico come patrimonio e luogo di vita

2.1 Caratteristiche urbanistiche e demografiche

Il centro storico di Roma, iscritto dal 1980 nella lista del Patrimonio Mondiale dell’UNESCO, copre una superficie di circa 1.430 ettari e racchiude più di 25.000 punti di interesse storico e archeologico. Comprende i rioni storici — da Monti a Trastevere, da Campo Marzio a Regola, da Parione a Sant’Eustachio — e rappresenta la stratificazione di oltre due millenni di storia urbana.

Sul piano demografico, fino agli anni ’70 il centro storico era caratterizzato da una popolazione mista per classi sociali e attività economiche: famiglie borghesi, artigiani, piccoli commercianti, studenti, lavoratori del settore pubblico e privato convivevano in un equilibrio che manteneva vivo il tessuto sociale.

Negli ultimi vent’anni, tuttavia, si è registrata una costante erosione della popolazione residente: dati dell’anagrafe capitolina indicano che in alcuni rioni la popolazione è calata di oltre il 35% rispetto all’inizio degli anni 2000. Quartieri un tempo popolari come Trastevere e Monti hanno visto un ricambio radicale della composizione sociale, con una crescita di residenti temporanei — turisti a medio-lungo soggiorno, lavoratori internazionali, studenti stranieri — a scapito dei nuclei familiari stabili.

2.2 Evoluzione della residenzialità dal dopoguerra

Dopo la Seconda guerra mondiale, Roma ha conosciuto una rapida espansione edilizia, con nuove aree residenziali sviluppate nelle periferie per accogliere la crescente popolazione attratta dalla capitale. Il centro storico, pur mantenendo un ruolo residenziale significativo, ha iniziato a perdere popolazione già dagli anni ’60-’70, in parte per l’obsolescenza degli edifici, in parte per le politiche di espansione che incentivavano lo spostamento verso nuovi quartieri.

Negli anni ’90, con la globalizzazione e la crescita del turismo internazionale, il centro storico è entrato in una nuova fase: la turistificazione. Le abitazioni, spesso ristrutturate con fondi privati, sono state progressivamente convertite in case vacanza, B&B, alberghi diffusi, riducendo l’offerta di alloggi per residenti stabili. Questo processo si è accelerato con l’avvento delle piattaforme digitali di affitto breve a partire dal 2010.

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3. Politiche abitative e pianificazione urbana

3.1 Il periodo del boom edilizio e la crescita periferica

Negli anni ’50 e ’60 Roma ha adottato un modello di crescita centrifuga: la realizzazione di quartieri periferici a bassa densità, collegati in modo insufficiente al centro, ha spinto molti residenti ad abbandonare i rioni storici per nuove abitazioni dotate di comfort moderni. Questo ha comportato una perdita graduale di popolazione residente nel cuore della città, in parte compensata da un’iniziale ondata di studenti e migranti interni.

3.2 La stagione della deregulation e i primi segnali di turistificazione

Con le liberalizzazioni del settore immobiliare e la riduzione degli strumenti di edilizia pubblica negli anni ’90 e 2000, il mercato è stato lasciato quasi interamente alle logiche private. Nel centro storico, la scarsità di politiche di tutela della residenzialità ha consentito una conversione massiccia di immobili a funzioni ricettive. I piani regolatori hanno raramente introdotto vincoli specifici per la protezione della destinazione residenziale.

3.3 Gli strumenti urbanistici e i limiti nella tutela della residenzialità

Il Piano Regolatore Generale di Roma del 2008, pur introducendo la categoria della “Città Storica” e riconoscendone la specificità, non ha previsto strumenti vincolanti contro la perdita di abitazioni a favore del turismo. Alcuni regolamenti comunali hanno tentato di introdurre limiti alle nuove strutture ricettive, ma l’assenza di un sistema di controlli efficiente e la frammentazione delle competenze tra enti (Comune, Regione, Stato) hanno reso queste misure scarsamente efficaci.

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4. Overtourism: definizione, dati e impatto su Roma

4.1 Indicatori internazionali di overtourism

Il termine overtourism è stato coniato negli anni 2010 per descrivere le situazioni in cui il numero di turisti in un’area supera la capacità di carico sociale, ambientale ed economica del luogo, generando conflitti con i residenti e degradando la qualità dell’esperienza sia per chi vive sia per chi visita. Gli indicatori più utilizzati includono:

• rapporto tra presenze turistiche e popolazione residente;
• densità di strutture ricettive;
• impatto sul mercato immobiliare e commerciale;
• percezione dei residenti rispetto alla vivibilità del quartiere.

Città come Venezia hanno rapporti di presenze turistiche/residenti superiori a 30:1, ma anche Roma, pur avendo un centro storico molto più grande, presenta numeri preoccupanti in alcune zone: in rioni come Campo Marzio e Trevi il numero di pernottamenti turistici annui supera di varie volte la popolazione residente.

4.2 Roma nel contesto europeo

Roma riceve ufficialmente circa 20 milioni di presenze registrate ogni anno, ma il dato reale è probabilmente più alto a causa della quota di affitti brevi non dichiarati. Se confrontiamo il centro storico con aree analoghe di altre città europee, vediamo che:

• a Parigi l’Île-de-France ha introdotto limiti agli affitti brevi di 120 giorni annui;
• a Barcellona vige un tetto numerico alle licenze turistiche per quartiere;
• a Lisbona il governo ha sospeso nuove licenze in alcune zone centrali.

Roma, fino a tempi recenti, non ha adottato restrizioni strutturali simili, se non regolamenti comunali spesso poco applicati.

4.3 Eventi straordinari e picchi di pressione turistica

Oltre al turismo ordinario, Roma subisce picchi legati a eventi eccezionali:

• Giubilei: il prossimo previsto per il 2025 è stimato in oltre 30 milioni di pellegrini/visitatori;
• grandi eventi sportivi e culturali;
• congressi internazionali e mostre di richiamo mondiale.

Questi picchi temporanei alimentano la riconversione di immobili in ricettività turistica anche oltre il periodo dell’evento, consolidando la trasformazione strutturale del mercato.

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5. Mercato immobiliare e trasformazioni funzionali

5.1 Dati sui prezzi di vendita e affitto dal 2000 ad oggi

Dagli anni 2000, il centro storico ha visto un incremento costante dei valori immobiliari, con punte oltre i 9.000 €/mq in aree prestigiose come Piazza Navona o Piazza di Spagna. Sul fronte degli affitti:

• un bilocale di 50 mq può superare i 1.500 € mensili a lungo termine;
• lo stesso immobile, su piattaforme come Airbnb, può generare ricavi di 3.000–4.000 € al mese con occupazione alta.

Questo differenziale rende evidente la convenienza economica della conversione ad affitto breve.

5.2 L’esplosione degli affitti brevi e il ruolo delle piattaforme

Dal 2015 in poi, il numero di annunci su Airbnb e piattaforme simili è cresciuto in modo esponenziale. In rioni come Trastevere, il 25–30% degli immobili censiti risulta destinato a uso turistico. Molti proprietari operano senza licenza, sfuggendo al pagamento dell’imposta di soggiorno e agli obblighi fiscali.

5.3 Speculazione immobiliare e fondi di investimento

Negli ultimi anni sono entrati in scena fondi immobiliari e investitori istituzionali che acquistano interi palazzi per trasformarli in boutique hotel o appartamenti di lusso per affitti brevi. Questo fenomeno accentua la concentrazione della proprietà e riduce ulteriormente l’offerta abitativa a lungo termine.

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6. Sociologia della trasformazione urbana

6.1 Gentrificazione e mutamento del tessuto sociale

Il processo in corso nel centro storico non è solo turistificazione, ma anche gentrificazione: il ricambio sociale verso residenti più abbienti o temporanei, con l’espulsione dei ceti medi e popolari. La composizione sociale diventa più omogenea (professionisti internazionali, lavoratori del settore creativo e culturale, turisti a lungo soggiorno), riducendo la diversità sociale.

6.2 Perdita di servizi di prossimità e “museificazione” dei quartieri

I negozi storici e di uso quotidiano cedono il posto a franchising, ristoranti turistici e minimarket orientati al consumo veloce. Servizi essenziali come scuole, farmacie, ferramenta e mercati rionali si rarefanno. I quartieri diventano scenografie da cartolina, ma sempre meno funzionali alla vita quotidiana.

6.3 Conflitti sociali e movimenti per il diritto alla città

La percezione di espropriazione dello spazio urbano alimenta movimenti locali e comitati di quartiere che chiedono limiti agli affitti brevi, regolazione più stringente e politiche di sostegno alla residenzialità. In alcune zone, residenti hanno organizzato proteste simboliche contro l’installazione di cassette per il self check-in.

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7. Confronto con altre città europee

7.1 Venezia: il caso di una città a monocultura turistica

Venezia rappresenta l’esempio estremo di perdita di residenzialità: oggi i residenti del centro storico sono meno di 50.000, contro i 175.000 degli anni ’50. Il turismo di massa ha trasformato gran parte del tessuto urbano in ricettività.

7.2 Barcellona: regolazione e limiti agli affitti brevi

Dal 2015, Barcellona ha introdotto un sistema di licenze numerate per gli alloggi turistici, con controlli capillari e multe elevate per chi opera senza permesso. La città ha anche bloccato nuove licenze in quartieri saturi.

7.3 Lisbona: tra attrazione internazionale e espulsione dei residenti

Lisbona ha vissuto un boom turistico e immobiliare tra il 2014 e il 2019, con forte espulsione dei residenti dal centro. Dal 2021 ha introdotto la sospensione delle nuove licenze turistiche in aree ad alta pressione.

7.4 Le lezioni utili per Roma

L’esperienza di queste città dimostra che la regolazione tempestiva è essenziale per evitare il punto di non ritorno nella perdita di residenzialità.

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8. Politiche e strumenti di intervento

8.1 Regolamentare gli affitti brevi in modo efficace

• Registro unico degli alloggi turistici;
• tetti numerici per quartiere;
• limite massimo di giorni per affitti brevi;
• controlli incrociati con le piattaforme.

8.2 Incentivi alla residenzialità e housing sociale

• agevolazioni fiscali per locazioni a lungo termine;
• sostegno all’acquisto per giovani coppie;
• riuso di immobili pubblici inutilizzati.

8.3 Governance multilivello e partecipazione dei cittadini

Coinvolgere residenti, commercianti e operatori culturali nei processi decisionali. Coordinare le politiche tra Comune, Regione e Stato.

8.4 Politiche per il commercio e la vita di quartiere

Tutela delle botteghe storiche, regolamentazione dell’apertura di attività turistiche e promozione di servizi di prossimità.

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9. Scenari futuri

9.1 Rischio di monocultura turistica

Se il trend attuale prosegue, il centro storico rischia di diventare un “museo a cielo aperto” privo di residenti stabili.

9.2 Opportunità di una transizione verso turismo sostenibile

Puntare su qualità anziché quantità: turismo culturale, esperienziale, destagionalizzato, e un equilibrio tra domanda turistica e residenzialità.

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10. Conclusione: rimettere gli abitanti al centro della città La questione non è “meno turismo”, ma “più città per chi ci vive”. Roma deve scegliere se diventare una scenografia globale o mantenere il suo doppio ruolo di capitale storica e città viva.
Servono politiche integrate, coraggio amministrativo e la consapevolezza che la vera ricchezza di Roma non è solo nel marmo e nei monumenti, ma nelle persone che li vivono ogni giorno.